Μίσθωση Ακινήτου Από Δήμους

ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΔΗΜΟΥΣ (άρθρο 194 ν.3463/06 οπ. ισχύει, ΦΕΚ 114/8.6.2006 τεύχος Α', Κύρωση του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων. ) «Άρθρο 194 του Ν.3463/06. Μίσθωση ακινήτων από τους δήμους Για ακίνητα που μισθώνουν οι δήμοι γίνεται δημοπρασία. Αν η δημοπρασία που διεξήχθη δεν απέφερε αποτέλεσμα, μπορεί να γίνει απευθείας μίσθωση με ειδικά αιτιολογημένη απόφαση του συμβουλίου τους, η οποία λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνόλου των μελών του. Επιτρέπεται η μίσθωση κτηρίου για τη στέγαση σχολικής μονάδας πρωτοβάθμιας ή και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, ανεξάρτητα από τη θεσμοθετημένη χρήση της περιοχής, εφόσον μετά από δύο (2) άγονες δημοπρασίες δεν βρέθηκε κατάλληλο κτήριο σε περιοχή όπου επιτρέπεται η ζητούμενη χρήση. Για τη μίσθωση του προηγούμενου εδαφίου εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 27 του ν. 3130/2003 (Α΄ 76) και της παρ. 9 του άρθρου 16 του ν. 627/1968 (Α΄ 266). Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η απευθείας και χωρίς δημοπρασία μίσθωση ακινήτου:

α) Για την προσωρινή κάλυψη αναγκών στέγασης σχολικών μονάδων πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, στην περίπτωση που δεν έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες της δημοπρασίας έως και δύο (2) μήνες πριν την έναρξη του σχολικού έτους ή προκύπτουν επείγοντες και απρόβλεπτοι λόγοι κατά τη διάρκεια αυτού που υπαγορεύουν την προσωρινή μεταστέγαση του σχολείου σε άλλο κτήριο. Για τη σύναψη της σύμβασης απαιτείται ειδικά αιτιολογημένη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου που λαμβάνεται με τα δύο τρίτα (2/3) του συνόλου των μελών του, καθώς και εκτίμηση της αρμόδιας επιτροπής καταλληλότητας, σύμφωνα με τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις. Κατά παρέκκλιση των κειμένων διατάξεων, η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται για ένα (1) έτος με δυνατότητα παράτασης για άλλο ένα (1) έτος, εφόσον εξακολουθούν να υφίστανται οι ανωτέρω λόγοι. Αναμίσθωση δεν επιτρέπεται. 

β) Όταν το προς μίσθωση ακίνητο είναι ιδιοκτησίας του δημοσίου, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, O.T.A. α΄ ή β΄ βαθμού ή Ν.Π.Δ.Δ. αυτών, κατόπιν αιτιολογημένης απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου και του περιφερειακού συμβουλίου αντιστοίχως, η οποία λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνόλου των μελών του.»

Οι Δήμοι και τα νομικά τους πρόσωπα μπορούν με τις διατάξεις του άρθρου 194 του ν.3463/06, για την άσκηση των θεσμοθετημένων και καταστατικών τους αρμοδιοτήτων να μισθώνουν ιδιωτικά ακίνητα και κτιριακές εγκαταστάσεις, μετά από δημοπρασία. Μέχρι την έκδοση του προεδρικού διατάγματος που θα ρυθμίσει τον τρόπο διεξαγωγής της δημοπρασίας, τους όρους συμμετοχής, τα σχετικά με τη διακήρυξη, τη δημοσίευση, την επικύρωση του αποτελέσματος της δημοπρασίας, τις ενστάσεις, και κάθε σχετική λεπτομέρεια (άρθρ. 201 του Ν.3463/06), εξακολουθεί να ισχύει το π.δ. 270/1981 (ΦΕΚ 77 Α) «Περί καθορισμού των οργάνων, της διαδικασίας και των όρων διενέργειας δημοπρασιών δι΄ εκποίησιν ή εκμίσθωσιν πραγμάτων των δήμων και κοινοτήτων» (αρθρ.271 παρ.1 του ν.3463/06). Ως προς την εκτέλεση της μισθωτικής σύμβασης, τη διάρκεια της μίσθωσης, την αναπροσαρμογή του μισθώματος, την καταγγελία της σύμβασης για λόγους ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης, ελλείψει ειδικών σχετικών διατάξεων στο προαναφερόμενο π.δ., εφαρμόζονται αναλογικά οι προστατευτικές διατάξεις του π.δ.34/1995 (ΦΕΚ 30 Α), καθώς και οι διατάξεις του ν.3130/2003 (ΦΕΚ Α 76/28-3-03) : «Μισθώσεις ακινήτων για στέγαση Δημοσίων Υπηρεσιών και άλλες διατάξεις», οπ. ισχύουν ή, όσον αφορά στις συμβάσεις που συνήφθησαν πριν από την έκδοση του νόμου αυτού (άρθρο 29), από το Π.Δ. της 19/19.11.1932 «Περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών» (ΦΕΚ Α΄, 409), οι διατάξεις του οποίου διατηρήθηκαν σε ισχύ με το άρθρο 34 του Εισ.Ν.Α.Κ. (Πράξη Τμήμ. ΙV 6/2004, Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξεις 114/2007,79/2010). Για τη μίσθωση ακινήτων από τους δήμους και τα νομικά τους πρόσωπα, διενεργείται σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 270/81 προφορική, φανερή, μειοδοτική δημοπρασία (αρθρ.3 παρ. 3 του π.δ. 270/81) κατά δύο φάσεις. Η διαδικασία αυτή προκρίθηκε με σκοπό την επίτευξη της βέλτιστης προσφοράς από τον μειοδότη, σε σχέση πάντα με την αρχική και για το λόγο αυτό είναι υποχρεωτική, ακόμη και στην περίπτωση συμμετοχής ενός μόνο διαγωνιζομένου. Α΄ ΦΑΣΗ: Για να προβεί ο Δήμος στην μίσθωση ακινήτου, προηγείται η λήψη σχετικής εγκριτικής απόφασης από το Δημοτικό Συμβούλιο (ή Διοικ. Συμβούλιο ν.πρ.) (αρθρ.65 ν.3852/10 οπ. ισχύει). Εφόσον έχει εγγραφεί στον προϋπολογισμό τρέχοντος έτους του Δήμου αντίστοιχο ποσό για την εν λόγω μίσθωση, κατά την άποψή μας η έκδοση της σχετικής απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου, μπορεί να παραληφθεί. Απαιτείται επίσης η έκδοση απόφασης Δημοτικού Συμβουλίου για την συγκρότηση της τριμελούς επιτροπής διενέργειας δημοπρασίας του άρθρου 1 παρ. 1 του Π.Δ.270/81, η οποία λαμβάνεται το Δεκέμβριο κάθε έτους και ισχύει για όλο το επόμενο έτος, αποτελείται δε από τον Δήμαρχο ως Πρόεδρο και δύο δημοτικούς συμβούλους και η έκδοση απόφασης Δημοτικού Συμβουλίου για τον ορισμό των μελών της επιτροπής εκτίμησης ακινήτου του άρθρου 7 του Π.Δ.270/81). Στην Επιτροπή του άρθρου 7 του π.δ. 270/81, μετέχει και υπάλληλος της τεχνικής υπηρεσίας του Δήμου, ο οποίος ορίζεται ως μέλος της επιτροπής αυτής με απόφαση Δημάρχου. Προκειμένου για τη μίσθωση κτιρίων για στέγαση σχολικών μονάδων (αρθρ.194 παρ. 2 ν.3463/06) αρμόδια για την εκτίμηση του ακινήτου είναι η Επιτροπή Καταλληλότητας της παρ.6 του άρθρου 18 του Ν.3467/2006 (ΦΕΚ 128/21.06.2006 τεύχος Α') που συγκροτείται με απόφαση Δημάρχου (παρ.4 αρθρ. 94 στ.14 του Ν.3852/10 όπως συμπλ. με το άρθρο 44 του Ν.4257/14).

Ακολουθεί η έκδοση απόφασης Δημάρχου (ή Προέδρου ν.πρ.) για την ανάληψη της σχετικής υποχρέωσης.(περ. ε παρ. 1 αρθρ. 58 ν.3852/10 οπ. αντ. από την παρ. 1 αρθρ. 203 του ν.4555/18. Σύμφωνα μάλιστα με τις διατάξεις του άρθρου 206 παρ. 3 του ν.4555/18 «3.Όταν πρόκειται για αγορά ή μίσθωση ακινήτου, η απόφαση του δημάρχου για την ανάληψη της υποχρέωσης εκδίδεται μετά τη σχετική απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, σε χρόνο που προηγείται τουλάχιστον της υπογραφής του συμβολαίου μεταβίβασης. Όταν διεξάγεται δημοπρασία, η απόφαση αυτή εκδίδεται πριν από την υπογραφή της διακήρυξης». Εφόσον οι αναλαμβανόμενες υποχρεώσεις αφορούν σε μισθώσεις που προβλέπεται να βαρύνουν τμηματικά ή εξ ολοκλήρου αποκλειστικά το επόμενο οικονομικό έτος ή τα επόμενα οικονομικά έτη, δεν απαιτείται η έκδοση απόφασης ανάληψης υποχρέωσης για το τρέχον έτος. (παρ 8 άρθρο 67 ν. 4270/2014, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.1 του άρθρου 66 του Ν.4811/2021). Ακολουθεί η έκδοση απόφασης της Οικονομικής Επιτροπής του Δήμου για τον καθορισμό των όρων της δημοπρασίας (αρθρ.3 παρ. 1 Π.Δ. 270/81 και αρθρ. 72 ν.3852/10 οπ. ισχύει). Στη συνέχεια, εκδίδεται από το Δήμαρχο η αναφερόμενη στη διάταξη του άρθρου 3 παρ. 2 του Π.Δ. 270/81 διακήρυξη της δημοπρασίας με βάση τους όρους που καθορίστηκαν από την Οικονομική Επιτροπή και περιεχόμενο το αναγραφόμενο στη διάταξη αυτή, πλην του τιμήματος (ανώτατου ορίου προσφοράς κατ’ αρθρ.5 παρ.4 Π.Δ.270/81), με την οποία καλούνται οι ενδιαφερόμενοι που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα που πληρούν τις αναγραφόμενες σε αυτή προϋποθέσεις να εκδηλώσουν ενδιαφέρον. Ακολουθεί η έκδοση σχετικής περίληψης διακήρυξης. Οι αποφάσεις αυτές αναρτώνται στο πρόγραμμα ΔΙΑΥΓΕΙΑ. Η διακήρυξη (άρθρ. 4 Π.Δ.270/81) επίσης αναρτάται στον πίνακα ανακοινώσεων του δημοτικού καταστήματος, δέκα μέρες πριν τη διενέργεια της δημοπρασίας και στο δημοσιότερο μέρος της έδρας του δήμου. Περίληψη της διακήρυξης μπορεί να δημοσιευθεί, εφόσον το αναφέρει η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου ή της Οικονομικής Επιτροπής, στον τύπο, λόγω της σπουδαιότητας του αντικειμένου της μίσθωσης. Η διακήρυξη πρέπει να περιλαμβάνει απαραίτητα: τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης, την ημέρα και ώρα λήξης της εκδήλωσης ενδιαφέροντος (καλούνται εξάλλου με αυτή οι ενδιαφερόμενοι όπως, εντός προθεσμίας είκοσι ήμερων από της δημοσιεύσεως εκδηλώσουν ενδιαφέρον), τα δικαιολογητικά που θα καταθέσουν οι ενδιαφερόμενοι για να συμμετέχουν στη διαδικασία της δημοπρασίας, τον τρόπο διενέργειας της δημοπρασίας, ότι ο τελευταίος μειοδότης δεν αποκτά κανένα δικαίωμα για αποζημίωση λόγω μη έγκρισης των πρακτικών της δημοπρασίας από την Οικονομική Επιτροπή, ότι ο τελευταίος μειοδότης υποχρεούται μέσα σε δέκα ημέρες από την κοινοποίηση της κατακυρωτικής απόφασης της Οικονομικής Επιτροπής, να προσέλθει για τα ην υπογραφή της σύμβασης, διαφορετικά θα διενεργηθεί δημοπρασία σε βάρος του, ότι η σύμβαση θεωρείται καταρτισθείσα στην περίπτωση της παρόδου της παραπάνω προθεσμίας των δέκα ημερών, τον χρόνο καταβολής των μισθωμάτων, οποιονδήποτε νόμιμο όρο διασφαλίζει καλύτερα τα συμφέροντα του δήμου. Η διακήρυξη δεν χρειάζεται να περιλαμβάνει την εγγύηση συμμετοχής, η οποία προσιδιάζει στην περίπτωση εκμίσθωσης ή πώλησης με δημοπρασία δημοτικού ακινήτου ή κινητού πράγματος. Δεν απαιτείται επίσης η κατάθεση εγγυητικής επιστολής καλής εκτέλεσης των όρων της σύμβασης ποσού ίσου με το 10% του ετήσιου τιμήματος, ιδίως στην περίπτωση που ακολουθεί άμεση παράδοση του ακινήτου και άμεση παραλαβή του από τον ΟΤΑ. Δεν προβλέπεται επίσης η καταβολή εγγυοδοσίας από το δήμο για τη μίσθωση ακινήτου. Ακολουθεί η κατάθεση της εκδήλωσης ενδιαφέροντος από τον ενδιαφερόμενο και η κατάθεση του φακέλου με τα δικαιολογητικά (τίτλους κυριότητας, σχέδια, και λοιπά δικαιολογητικά που αναφέρονται στη διακήρυξη) στην Επιτροπή Εκτίμησης Ακινήτων του άρθρου 7 του Π.Δ. 270/81. Η Επιτροπή του άρθρου 7 του Π.Δ. 270/81, μετά από επιτόπια έρευνα, συντάσσει αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης (Αρθρ. 8 του Π.Δ. 270/81), εντός δέκα ημερών από την λήψη των δικαιολογητικών (αρθρ. 5 παρ. 4 Π.Δ. 270/81), η οποία πρέπει να περιλαμβάνει: α) τον δήμο όπου κείται το ακίνητο, β) το είδος, την θέση, τα όρια και εν γένει λεπτομερή περιγραφή αυτού, ιδίως το εμβαδόν και τις διαστάσεις του, γ) την τρέχουσα αξία και τις εν γένει κατασκευές δ) ειδική αιτιολογία για την περίπτωση αποκλεισμού ακινήτου. Η έκθεση της επιτροπής εκτίμησης με το διάγραμμα του ακινήτου το οποίο συντάσσεται από τον μηχανικό της επιτροπής και θεωρείται από τον Προϊστάμενο της Τεχνικής Υπηρεσίας, αποστέλλονται με ευθύνη του προέδρου της επιτροπής, μαζί με τις προσφορές ενδιαφέροντος στον οικείο δήμο ο οποίος μεριμνά να κοινοποιηθεί αυτή σε όσους εκδήλωσαν ενδιαφέρον (άρθρο 5 παρ. 4Αβ. και άρθρο 8 παρ.2 Π.Δ.270/81). Η Επιτροπή Εκτίμησης είναι η μόνη αρμόδια για τον καθορισμό του ύψους του μισθώματος. (Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 79/2010). Η επιτροπή αποφαίνεται κατά πλειοψηφία, και σε περίπτωση ισοψηφίας επικρατεί η ψήφος του προέδρου (παρ.3 άρθρο 7 Π.Δ.270/81).

Β΄ ΦΑΣΗ:

Κατά τη δεύτερη φάση, ο δήμαρχος, με ειδική πρόσκληση, ορίζει την ημέρα και ώρα διεξαγωγής της δημοπρασίας, και προσκαλεί να λάβουν μέρος στη δημοπρασία μόνον εκείνοι των οποίων τα ακίνητα εκρίθησαν κατάλληλα, συντάσσοντας και αποδεικτικό επίδοσης της πρόσκλησης (άρθρο 5 παρ.4 Π.Δ.270/81). Ακολούθως διεξάγεται η δημοπρασία από την τριμελή επιτροπή του άρθρου 1 του ως άνω π.δ/τος, την οποία συγκροτεί, σύμφωνα με τις παραπάνω ειδικές διατάξεις, το Δημοτικό Συμβούλιο (βλ. άρθρο 1 παρ. 2 του π.δ. 270/1981), αποτελούμενη, από τον Δήμαρχο, ως Πρόεδρο και δύο δημοτικούς συμβούλους. Στη φάση αυτή λαμβάνουν μέρος μόνο οι ενδιαφερόμενοι, των οποίων τα ακίνητα κρίθηκαν κατάλληλα, όπως προαναφέρθηκε, οι δε προσφορές είναι προφορικές και αναγράφονται στα πρακτικά με τη σειρά που εκφωνήθηκαν μαζί με το ονοματεπώνυμο του μειοδότη. Κάθε προσφορά είναι δεσμευτική γι΄ αυτόν που την εκφώνησε και επιβαρύνει κάθε φορά τους επόμενους και τελικά τον τελευταίο μειοδότη. Επιτρέπεται η συμμετοχή μειοδότη για λογαριασμό άλλου με την προσκόμιση νομίμου πληρεξουσίου, αλλιώς η Επιτροπή θεωρεί ότι αυτός μετέχει για δικό του λογαριασμό. Η παραπάνω Επιτροπή συντάσσει πρακτικό διενέργειας δημοπρασίας, το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της και από τον τελευταίο μειοδότη (άρθρο 5 ΠΔ 270/81). Στο πρακτικό αυτό αναγράφεται και η απόφαση της επιτροπής για τον αποκλεισμό ενδιαφερομένου να συμμετάσχει στη δημοπρασία, επειδή δεν πληρούσε τους όρους που προβλέπονταν στην διακήρυξη. Το αποτέλεσμα της δημοπρασίας κατακυρώνεται, με απόφαση της οικείας Οικονομικής Επιτροπής (βλ. άρθρα 5 παρ. 8 , 9 παρ. 2 του π.δ. 270/1981 και 72 παρ. 1 περ. θ΄ του ν. 3852/2010, ΦΕΚ 87 Α΄), με την επιλογή του ακινήτου εκείνου, για το οποίο προσφέρθηκε το χαμηλότερο μίσθωμα (βλ. πράξεις VII Τμ. Ελ.Συν. 60/2012, 148/2011, 79/2010, Κλ. VII Tμ. 100/2013). Η διενέργεια του εν λόγω διαγωνισμού, κατά τη δεύτερη φάση του, από άλλο, πλην της ως άνω αρμόδιας επιτροπής διαγωνισμού όργανο, συνιστά παράβαση ουσιώδους τύπου της οικείας διαδικασίας και καθιστά μη νόμιμη την κατακύρωση του αποτελέσματός τους και τη σύναψη της σχετικής εργολαβικής σύμβασης (βλ. Ελ. Συν. Κλιμάκιο Προλ. Ελέγχου Δαπανών Τμήμα VII Πράξη 129/2014, 86, 129/2012 πράξεις του Κλιμακίου Προλ. Ελέγχου Δαπανών Τμήμα VII, 170/2011, 253/2010 πράξεις VII Τμήμ. Ελ.Συν.). Η δημοπρασία επαναλαμβάνεται με απόφαση Δημάρχου κατ΄ αρθρ. 6 του Π.Δ.270/81, αν δεν παρουσιασθεί μειοδότης. Κατόπιν απόφασης Οικονομικής Επιτροπής, η δημοπρασία επαναλαμβάνεται όταν το αποτέλεσμα αυτής κριθεί ασύμφορο ή εμφιλοχωρήσει σφάλμα κατά τη διενέργεια της δημοπρασίας. Επίσης επαναλαμβάνεται αν μετά την κατακύρωση της δημοπρασίας ο τελευταίος μειοδότης αρνείται να υπογράψει τα πρακτικά, ή δεν προσέλθει εμπρόθεσμα να υπογράψει τη σύμβαση. Στις δύο τελευταίες περιπτώσεις η δημοπρασία επαναλαμβάνεται σε βάρος του τελευταίου μειοδότη, ο οποίος καταβάλει και την τυχόν επιπλέον διαφορά μισθώματος. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 6 παρ.4 του Π.Δ.270/81, οι επαναληπτικές δημοπρασίες γνωστοποιούνται με περιληπτική διακήρυξη του δημάρχου αναφερομένης στους όρους της πρώτης διακήρυξης, την οποία δημοσιεύει πέντε τουλάχιστον ήμερες πριν τη διενέργεια της δημοπρασίας. Η κατακυρωτική απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής με κάθε σχετική προγενέστερη απόφαση των αρμοδίων οργάνων διεξαγωγής της δημοπρασίας για υποχρεωτικό έλεγχο νομιμότητας (αρθρ. 225 ν.3852/10 οπ. ισχύει). Η κατακυρωτική απόφαση μπορεί να ακυρωθεί και για νομικό σφάλμα σε προηγούμενη απόφαση της ίδιας διαδικασίας.

Απευθείας μίσθωση Α. Μετά από άγονη δημοπρασία. Αν η δημοπρασία δεν απέφερε αποτέλεσμα επειδή δεν εκδηλώθηκε ενδιαφέρον κατά τη διενεργηθείσα δημοπρασία, με ειδικά αιτιολογημένη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου που λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνόλου των μελών (50+1), μπορεί να γίνει απευθείας μίσθωση με τα ίδια χαρακτηριστικά που περιγράφονται στους όρους της δημοπρασίας για την οποία δεν εκδηλώθηκε ενδιαφέρον (αρθρ.194 παρ.1 εδ.2 του ν.3463/06 οπ. ισχύει) και δεν απαιτείται η εκ νέου διενέργεια δημοπρασίας.. Β. Πριν την ολοκλήρωση διαδικασιών δημοπρασίας. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η απευθείας και χωρίς δημοπρασία μίσθωση ακινήτου:

α) για χρονική διάρκεια ενός έτους με δυνατότητα παράτασης για ένα ακόμη εφόσον πρόκειται για τις ανάγκες  στέγασης σχολικών μονάδων πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, στην περίπτωση που δεν έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες της δημοπρασίας έως και δύο (2) μήνες πριν την έναρξη του σχολικού έτους. Για τη σύναψη της σύμβασης απαιτείται ειδικά αιτιολογημένη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου που λαμβάνεται με τα δύο τρίτα (2/3) του συνόλου των μελών του, καθώς και εκτίμηση της αρμόδιας επιτροπής καταλληλότητας, σύμφωνα με τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις. 

Γ. Χωρίς δημοπρασία α) για χρονική διάρκεια ενός έτους με δυνατότητα παράτασης για ένα ακόμη, για τις ανάγκες στέγασης σχολικών μονάδων πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, στην περίπτωση που προκύπτουν επείγοντες και απρόβλεπτοι λόγοι κατά τη διάρκεια του σχολικού έτους που υπαγορεύουν την προσωρινή μεταστέγαση του σχολείου σε άλλο κτήριο. Για τη σύναψη της σύμβασης απαιτείται ειδικά αιτιολογημένη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου που λαμβάνεται με τα δύο τρίτα (2/3) του συνόλου των μελών του, καθώς και εκτίμηση της αρμόδιας επιτροπής καταλληλότητας, σύμφωνα με τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις. β) Όταν το προς μίσθωση ακίνητο είναι ιδιοκτησίας του δημοσίου, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, O.T.A. α΄ ή β΄ βαθμού ή Ν.Π.Δ.Δ. αυτών, κατόπιν αιτιολογημένης απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου και του περιφερειακού συμβουλίου αντιστοίχως, η οποία λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνόλου των μελών (50+1)»

.

Σιωπηρή παράταση μίσθωσης Έχει κριθεί ότι είναι νόμιμη η δαπάνη για μίσθωση ακινήτου, παρά τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου διάρκειάς της, διότι εξακολουθεί να παράγει έννομα αποτελέσματα, λόγω της σιωπηρής παράτασής της, που συντελέστηκε με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου για έγκριση της αναπροσαρμογής του μισθώματος, μετά από σχετική αίτηση του εκμισθωτή. Σε μισθώσεις για τη στέγαση υπηρεσιών δήμων αποκλείεται η σιωπηρή αναμίσθωση με την έννοια νέας μισθώσεως με τους ίδιους όρους και για αόριστο χρόνο. Επιτρέπεται, ωστόσο, παράταση της μισθώσεως που έχει συμφωνηθεί, είτε ρητώς, για ορισμένο χρόνο και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία που προβλέπει το άρθρο 29 του Π.Δ. της 19/19.11.1932 (και το άρθρο 22 του Ν.3130/03 αντίστοιχα), είτε σιωπηρώς. Ως σιωπηρή (απλή) παράταση θεωρείται η χρησιμοποίηση του μισθίου από το δήμο μετά τη λήξη της μισθώσεως, υπό την προϋπόθεση ότι συντρέχουν οι όροι του άρθρου 611 Α.Κ., εφ' όσον δηλαδή ο εκμισθωτής γνωρίζει την εξακολούθηση της χρήσεως και δεν εναντιώνεται σε αυτή, οπότε κατά τη διάρκεια της παρατάσεως αυτής οφείλεται το κατά το χρόνο λήξεως της μισθώσεως καταβαλλόμενο μίσθωμα (βλ. Εφ.Αθ. 3236/1993, ΕΔικΠολυκ 1996.359, Εφ.Αθ. 6779/2000, ΕΔικΠολυκ 2002.257, Εφ.Λαρ. 534/2005, ΑρχΝ 2006. 510, Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 114/2007) (άρθρο 22 Ν.3130/03). Αλλά και σε περίπτωση εναντιώσεως του εκμισθωτή, που δεν χωρεί σιωπηρή παράταση της μισθώσεως, η ανόρθωση του τρωθέντος εξ υποκειμένου δικαίου του ιδιοκτήτη δύναται να επιτευχθεί δια της υπό του μισθωτή καταβολής στον ιδιοκτήτη του μισθίου αποζημίωσης, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 601 Α.Κ., που εφαρμόζεται ευθέως στην εν λόγω έννομο σχέση ως εκφράζουσα γενική αρχή που καλύπτει, ελλείψει ειδικών διατάξεων στην οικεία διοικητική νομοθεσία, και τις έννομες σχέσεις των διοικητικών αρχών (Ελ. Συν. Τμ. 4 Πράξη 118/2006). Για τη χρήση αυτή καταβάλλεται μίσθωμα ίσο με αυτό της μίσθωσης που έληξε, το οποίο αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στη σύμβαση. Αν δεν προβλεπόταν αναπροσαρμογή μισθώματος της μίσθωσης που έληξε, η αναπροσαρμογή του μισθώματος της σιωπηρής παράτασης καθορίζεται με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου (παρ.1 άρθρο 22 Ν.3130/03, άρθρο 29 Π.Δ. της 19/19.11.1932). Και στην περίπτωση της σιωπηρής παράτασης, δηλαδή της χρησιμοποίησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, όπου η παρ. 2 του άρθρου 22 του Ν.3130/03 προβλέπει την υποχρέωση του οικείου φορέα να καταβάλει μίσθωμα ίσο με αυτό της μίσθωσης που έληξε, θα πρέπει, προς αποφυγή καταστρατήγησης της υποχρέωσης διενέργειας δημόσιου μειοδοτικού διαγωνισμού για τη μίσθωση ακινήτων, να έχει προβεί ο δήμος σε ενέργειες προς μίσθωση ακινήτου για τη στέγαση των υπηρεσιών του μέσω διαγωνισμού, οι οποίες θα έχουν αποβεί άκαρπες χωρίς υπαιτιότητα του ιδίου (Ελ.Συν.Κλιμ.Τμ.7 Πράξη 205/2016). (αρ.πρωτ.29014/27-02-2019 Απόφαση Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης Ηπείρου – Δυτικής Μακεδονίας, με την οποία ακυρώθηκε απόφαση δημοτικού συμβουλίου δήμου για την παράταση μίσθωσης. ΑΔΑ:ΩΩ14ΟΡ1Γ-ΘΒΟ)

Για τη μίσθωση ακινήτων από τους Δήμους και τα νομικά τους πρόσωπα, διενεργείται προφορική μειοδοτική δημοπρασία με τις διατάξεις του π.δ.270/81, με σκοπό την επίτευξη της βελτίωσης της προσφοράς των μειοδοτών σε σχέση με την αρχική προσφορά (σχετ. αρ.519/2004 Γνωμοδότηση ΝΣΚ). Έχει κριθεί σύμφωνα με το πρακτικό 4/27-05-2015 (Α.Δ.Α.:6ΚΧΒΟΡ1Γ-3Ρ2) της Ειδικής Επιτροπής του άρθρου 152 του Ν.3463/2006 ότι: «… Επειδή περαιτέρω κατά την ομόφωνη κρίση της προκειμένης Επιτροπής η προσβαλλόμενη απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης Ηπείρου – Δυτικής Μακεδονίας νόμιμα και ορθά ακύρωσε την υπ’ αριθμ. ….. απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Δήμου …., κατά το σκέλος της που αφορά την έγκριση της παράτασης μίσθωσης στην εταιρεία Α.Ε. του ακινήτου στη θέση «…..» στον οικισμό …….. . Και τούτο γιατί πράγματι, όπως αποδεικνύεται από τα στοιχεία του φακέλου, η αρχική μίσθωση στις 30-10-1998 είχε συναφθεί με απευθείας εκμίσθωση του δημοτικού ακινήτου, κατά παράβαση νόμου και ειδικότερα χωρίς να προηγηθεί δημόσια πλειοδοτική δημοπρασία, σύμφωνα με τη ρητή διάταξη του άρθρου 253 παρ.1 του τότε ισχύοντος Π.Δ. 410/1995. Για το λόγο αυτό δεν ήταν νόμιμη η έγκριση παράτασης της μίσθωσης του δημοτικού ακινήτου στη θέση «…….» στον οικισμό ……., βάσει του άρθρου 5 παρ.2β του Π.Δ. 34/1995, όπως η εν λόγω παράγραφος προστέθηκε με το άρθρο 45 Ν. 4257/2014 (ΦΕΚ Α΄ 93)….».

Σύμβαση μίσθωσης Η σύμβαση της μίσθωσης ακινήτου, που συνάπτεται με δημόσιο μειοδοτικό διαγωνισμό (δημοπρασία) συνιστά διοικητική σύμβαση (βλ. Δ. Παπανικολαϊδη, Το Δικαιο των διοικητικών συμβάσεων, φωτοτυπική αντύπωση 1983 της α` εκδ. 1966 σελ. 9 και 15 σημ. 35, Επ. Σπηλιωτόπουλο, Εγχ. Διοικ. Δικ. εκδ. 4η (1986) σελ. 180 και ιδίως σελ. 188, Π.Δ. Δαγτόγλου, Γεν. Διοικ. Δικ. Τεύχ. β` (1978) σελ. 27), η οποία καταρτίζεται με δημόσιο μειοδοτικό διαγωνισμό, που συνιστά σύνθετη διοικητική ενέργεια. Η ίδια αρχίζει με τη διακήρυξη των όρων της διεξαγωγής της και τελειώνει με την έκδοση της οικείας κατακυρωτικής έκθεσης. Η διακήρυξη αποτελεί κανονιστική πράξη, η οποία δεσμεύσει εκείνους, που διαγωνίζονται, και το ν.π.δ.δ., το οποίο εξέδωσε τη διακήρυξη (βλ. Δ. Παπανικολαϊδη, ο.π. σελ. 86 και 87, Αν. Τάχο, Ελ. Διοικ. Δίκαιο (1985) σελ. 307, Επ. Σπηλιωτόπουλο, ο.π. σελ. 187 Μιχ. Στασινόπουλο, Δίκαιο των διοικ. πράξεων (1951) σελ. 109, Εφ.Πειρ. 684/88). Μεταξύ των δύο φάσεων της δημοπρασίας δεν εκδίδεται άλλη απόφαση Οικονομικής Επιτροπής του Δήμου Μη νομίμως εξεδόθη η εξεταζόμενη απόφαση, καθώς σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ.270/81, το πρακτικό της επιτροπής καταλληλότητας, το οποίο συντάσσεται στην πρώτη φάση της δημοπρασίας και με το οποίο μετά από επιτόπια αυτοψία κρίνεται η καταλληλότητα των προσφερόμενων ακινήτων σε σχέση με τους όρους της δημοπρασίας και αποκλείονται αιτιολογημένα τα μη κατάλληλα ακίνητα, αποστέλλεται μαζί με τις προσφορές ενδιαφέροντος στον Δήμο, ο οποίος μεριμνά να κοινοποιηθεί σε όσους εκδήλωσαν ενδιαφέρον, δεν εισάγεται για έγκριση με απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής. Απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής, εκδίδεται μετά το πέρας της δεύτερης φάσης, στην οποία λαμβάνουν μέρος τα ακίνητα που κρίθηκαν κατάλληλα, μετά δηλαδή την έκδοση του πρακτικού της επιτροπής διαγωνισμού, στο οποίο αναγράφεται και η απόφαση της επιτροπής καταλληλότητας για τον αποκλεισμό ενδιαφερομένου να συμμετάσχει στη δημοπρασία, επειδή δεν πληρούσε τους όρους που προβλέπονταν στην διακήρυξη. Η απόφαση αυτή της Οικονομικής Επιτροπής είναι η κατακυρωτική απόφαση, με την οποία κατακυρώνεται - εγκρίνεται η δημοπρασία στον τελευταίο μειοδότη, ενώ δεν προβλέπεται εκ του νόμου η έκδοση άλλης απόφασης Οικονομικής Επιτροπής μεταξύ π.χ. των φάσεων της δημοπρασίας. Συνεπώς η εξεταζόμενη απόφαση, η οποία εκδόθηκε για την έγκριση του πρακτικού καταλληλότητας είναι μη νόμιμη για το λόγο αυτό και πρέπει να ακυρωθεί κατά τον υποχρεωτικό έλεγχο νομιμότητας του άρθρου 225 του Ν.3852/10.

(αρ.πρωτ.65080/12-06-2020 Απόφαση Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης Ηπείρου – Δυτικής Μακεδονίας, με την οποία ακυρώθηκε απόφαση Οικονομικής Επιτροπής  δήμου (ΑΔΑ:6Ρ0ΦΟΡ1Γ-ΨΜ0)

Βαθμολόγηση προσφορών από την Επιτροπή Εκτίμησης Ακινήτων Με την εισαγωγή στην διακήρυξη για τη δημοπρασία μίσθωσης ακινήτου όρου σύμφωνα με τον οποίο η τελική προσφορά δεν είναι η οικονομική προσφορά αλλά μια συνάρτηση της οικονομικής προσφοράς με τη βαθμολόγηση κριτηρίων καταλληλότητας, εισάγεται μη νόμιμα ως κριτήριο κατακύρωσης η πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά βάσει βέλτιστης σχέσης ποιότητας-τιμής, σε αντίθεση με την ρητή πρόβλεψη του Π.Δ.270/81 ότι οι δημοπρασίες για τη μίσθωση ακινήτου για τις ανάγκες υπηρεσιών του Δήμου είναι ΜΕΙΟΔΟΤΙΚΟΙ και μοναδικό αποδεκτό εκ του νόμου κριτήριο κατακύρωσης, μετά την εξεύρεση των κατάλληλων ακινήτων στην πρώτη φάση της διαδικασίας που διεξάγεται από την επιτροπή εκτίμησης ακινήτων είναι η χαμηλότερη τιμή. Συνεπώς η εξεταζόμενη απόφαση, με την οποία εγκρίθηκε το από 31-01-2020 πρακτικό της επιτροπής εκτίμησης είναι μη νόμιμη(βλ. και σελ.13-15 της αρ.πρωτ.65080/12-06-2020 Απόφασης Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης Ηπείρου – Δυτικής Μακεδονίας, (ΑΔΑ:6Ρ0ΦΟΡ1Γ-ΨΜ0)

Έλεγχος νομιμότητας

Σύμφωνα με την αριθμ.πρωτ.7666/7-02-2007 εγκύκλιο 11 του Υπουργείου Εσωτερικών με θέμα: «Εποπτεία των πράξεων των συλλογικών και μονομελών οργάνων των πρωτοβάθμιων ΟΤΑ», ο Συντονιστής Αποκεντρωμένης Διοίκησης ελέγχει υποχρεωτικά για τη νομιμότητά τους τις κατακυρωτικές αποφάσεις που αφορούν τη μίσθωση ακινήτων από τρίτους, στο πλαίσιο δε του ελέγχου αυτού μπορεί να ασκήσει παρεμπιπτόντως έλεγχο και σε κάθε άλλη πράξη (διακηρύξεις, δημοπρασίες, πρακτικά επιτροπών κλπ.), στην οποία στηρίχθηκε η έκδοση της κατακυρωτικής πράξης. Η κατακυρωτική πράξη ακυρώνεται, εάν από τον παρεμπίπτοντα έλεγχο προκύψει ότι στηρίχτηκε σε πράξη μη νόμιμη (αρ.πρωτ.65080/12-06-2020 Απόφαση Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης Ηπείρου – Δυτικής Μακεδονίας, (ΑΔΑ:6Ρ0ΦΟΡ1Γ-ΨΜ0)